Po tragicznej śmierci żony Arthur Kriticos (Tony Shalhoub) sam wychowuje dwójkę dzieci, nastoletnią Kathy (Shannon Elizabeth) i Bobby'ego (Alec Roberts). Boryka się także z problemami finansowymi. Kiedy w niewyjaśnionych okolicznościach ginie jego ekscentryczny wuj Cyrus (F. Murray Abraham), Kriticosowie dostają w spadku imponującą rezydencję. Tuż po przeprowadzce okazuje się, że w domu jest uwięzionych dwanaście złych duchów. Arthur, jego dzieci oraz ich opiekunka Maggie (Rah Digga) znajdują się w pułapce. Mogą się z niej wydostać, jeśli odkryją mroczną tajemnicę nawiedzonego domu. Pomagają im medium Dennis Rafkin (Matthew Lillard) i aktywistka walcząca o prawa istot nadprzyrodzonych, Kalina Oretzia (Embeth Davidtz). Wkrótce odkrywają, że złe moce uda im się pokonać jedynie wtedy, gdy w domu zjawi się trzynasty duch. Remake horroru Williama Castle'a z 1960 roku.